martes, 20 de agosto de 2013
jueves, 15 de agosto de 2013
Entérese de la dura realidad del sector inmobiliario mexicano
Alicia Segura vive hace cinco años en un pueblo fantasma. Su calle,
atestada de casas muy pequeñas que parecen replicarse una y otra vez,
está casi totalmente deshabitada. Parece que un cataclismo hubiera
borrado la mayoría de sus vecinos. Pero no. La gente se ha ido, o nunca
llegó a este fraccionamiento de interés social llamado La Trinidad,
ubicado en Zumpango, estado de México, construido hace cinco años por la
desarrolladora de viviendas Geo – Hogares Ideales.
En estos terrenos, donde hace poco se sembraban
maíz, cebada, alfalfa, chile, jitomate y cebolla, grandes constructoras
cambiaron en 10 años el paisaje. Los cultivos fueron reemplazados por
inmensas unidades habitacionales. Para el 2021 el municipio proyectaba
albergar 155.000 nuevas viviendas en un pueblo que apenas tiene 125.000
habitantes. La población de un país como Islandia habría cabido en estos
fraccionamientos.
Sólo en este municipio del estado de México y sus alrededores
hay 30.000 viviendas abandonadas. La situación es recurrente en toda la
Republica mexicana, donde ya suman 5 millones las casas deshabitadas,
según informó el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los
Trabajadores (Infonavit).
José Carlos Ramírez, secretario de Desarrollo Agrario
Territorial y Urbano (Sedatu), declaró que la mayor parte de las
viviendas que han sido abandonadas se debe a que están alejadas y no
tienen las características centrales de una ciudad: oferta de empleo,
requerimientos sociales y productivos y las funciones urbanas que
necesita una comunidad.
“Pagamos en transporte más de lo que pagamos de cuota de la
hipoteca y no nos alcanza. Estamos pensando en regresar a Iztapalapa
-una colonia en el oriente de la ciudad de México- y rentar”, confiesa
Carlos Segura, el papá de Alicia y otras dos niñas. Todos los días
tienen que viajar casi 4 horas para ir y volver a sus actividades en el
DF.
Créditos impagables, asentamientos en zonas de alto riesgo
ambiental, falta de servicios, son otras de las razones para que la
gente deje atrás sus patrimonios. Y la inseguridad, que es la causa de
mayor desplazamiento en estados azotados por la violencia, como
Tamaulipas o Chihuahua.
Lo que sube como palma. Después de la crisis
económica que vivió México en 1994, el sector de la vivienda fue uno de
los elegidos por el gobierno de Ernesto Zedillo para impulsar la
economía.
Empezaron así dos décadas de crecimiento acelerado para las
desarrolladoras. Ara, Geo, Homex, Sare y Urbi apoyaron su consolidación
en la política de subsidios a la vivienda que fomentaron los dos
gobiernos sucesivos del Partido de Acción Nacional, PAN (2000 – 2012).
Durante estas administraciones se entregaron 4,4 millones de
créditos por parte de Infonavit. Más del doble desde su fundación en
1972. “En la presidencia de Fox hubo una gran facilidad para construir
viviendas, pues había posibilidades de acceder a créditos que antes no
existían”, recuerda Carlos López Díaz de León, un proveedor de la
industria.
“Las desarrolladoras crecieron a partir de la adquisición de
reservas territoriales alejadas de las áreas urbanas que utilizaban como
garantía para créditos puente. Las unidades habitacionales crecían
separadas de las grandes ciudades bajo el supuesto de que la expansión
urbana llegaría a esos desarrollos”, explica un estudio publicado por
Standard and Poor´s.
Geo, Homex, Sare y Urbi empezaron a cotizar en la Bolsa
Mexicana de Valores (BMV) entre 2003 y 2005 para sostener su vertiginoso
crecimiento. Ara, a pesar de tener un comportamiento mucho más
conservador, lo venía haciendo desde 1996. El índice bursátil “habita”,
que agrupa estas empresas, crecía en el 2005 a un ritmo del 40% anual.
“Las políticas públicas de los gobiernos de Calderón y Fox
estuvieron orientadas a producir créditos y eso se traducía en
viviendas”, explica Arturo Ortiz, profesor de Urbanismo de la
Universidad Iberoamericana y editor de la revista Ensamble, de
arquitectura y diseño. “El país dejó la planeación en manos de los
desarrolladores inmobiliarios que generaron un desastre que difícilmente
podremos resolver. Lograron hacer ciudades sin condiciones ciudadanas”.
Baja como coco La demanda de casas nuevas en México
cayó de 400.000 viviendas en 2008 a 200.000 en 2009, como resultado de
la crisis financiera mundial, según datos del estudio de Standard and
Poor´s. “Muchas personas ya no estaban dispuestas a comprar una casa
nueva dadas las precarias condiciones de empleo y el acceso limitado a
las hipotecas”.
En medio de este entorno las empresas siguieron teniendo
“políticas financieras muy agresivas que derivaron en crecientes flujos
de efectivo negativos y en deudas voluminosas”, explica Marco Medina,
analista de Ve por Más, Casa de Bolsa.
La acumulación de inventarios, la falta de financiamiento por
parte de los bancos y el desplome de la demanda derivaron en
incumplimientos de las obligaciones financieras. Sólo el índice de
apalancamiento de las tres principales desarrolladoras aumentó 4,7 veces
en 2012 desde 1,5 en 2007, según datos de Standard and Poor´s.
Al primer trimestre de este año Geo disminuyó sus ventas en
un 48%, Urbi en un 83% y Homex en un 38%. Las tres tienen en
2013 vencimientos de deuda por más de US$3.000 millones, según datos de
la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), y ya enfrentan demandas de más de 10
bancos tanto en Estados Unidos como en México. Actualmente se
encuentran en procesos de reestructura y Geo logró hace pocos días un
stand still por 90 días.
Las acciones de Urbi, por su parte, han perdido este año 76%
de su valor, las de Geo 72% y las de Homex 60%. En el primer trimestre
de 2013 el Ebitda de las compañías del sector se desplomó casi 50% y 83%
en el caso de Geo. Las calificadoras de riesgo revisaron sus
calificaciones al mínimo posible y, según analistas, pronto serán
excluidas del grupo de las emisoras que integran el Índice de Precios y
Cotizaciones (IPC) de la Bolsa Mexicana de Valores.
“Las empresas enfrentan una situación complicada y deben
enfocarse en resolver sus compromisos financieros mediante la
reestructura y ser muy eficientes con la venta de activos para poder
replantear el modelo de negocios”, señala el director de Análisis de
Monex, Casa de Bolsa, Carlos González Tabares.
Según Medina, “los bancos frenaron el financiamiento, pero
quieren negociar. Las empresas han desplazado el inventario a un ritmo
lento; por lo tanto, al no mejorar su cobranza, tampoco cuentan con los
recursos para seguir operando de manera idónea”.
Se adapta o se muere. El 10 de febrero
pasado el gobierno federal anunció los puntos clave de su nueva política
de vivienda y la creación de la Secretaría de Desarrollo Agrario
Territorial y Urbano (Sedatu). “La entidad buscaría detener la expansión
de las urbes y redensificar las ciudades. Tiene como objetivo
establecer un modelo sostenible de desarrollo urbano y frenar el número
de adjudicaciones derivadas de acreditados que abandonan sus casas en
áreas aisladas”, explica el estudio de Standard and Poor´s. Ninguna es
una buena noticia para las “vivienderas” en problemas.
El censo más reciente del Instituto Nacional de Estadística,
Geografía e Informática (INEGI) indica que todavía hay un déficit de 9
millones de casas. El gobierno federal anunció que bajo su nueva
política realizará 500.000 acciones de vivienda durante 2013.
“El sector en sí no está mal, los que están mal son los
desarrolladores que no se han podido adaptar a las nuevas condiciones
del mercado y la industria”, considera Marco Medina, analista de Ve por
Más, Casa de Bolsa. “Los desarrolladores de menor tamaño podrían ganar
participación gracias a sus modelos de negocio flexibles y a sus
posiciones financieras más sanas”, explica.
Ara es un buen ejemplo. La empresa, fue criticada en la época
de la bonanza por su comportamiento “conservador”. Hoy cuenta con las
mejores calificaciones crediticias del sector por parte de Standard and
Poor’s y Moody’s Investors Service, y se vislumbra como el líder del
mercado acompañada de empresas como Javer, Ruba y Sadasi.
“Geo, Urbi y Homex tienen una probabilidad muy alta de que
lleguen al concurso mercantil, aun con su proceso de reestructura de
deuda”, dijo el director de Análisis de Monex, Casa de Bolsa, Carlos
González Tabares
En los próximos días se espera el anuncio formal de la
política de vivienda que entrará en vigor en 2014. Su presentación fue
postergada debido a que la industria pidió tiempo para evaluar sus
impactos y proponer modificaciones.
El futuro para Geo, Urbi y Homex no es claro. Tampoco el de
la familia Segura, que sigue haciendo planes para no pasar gran parte de
sus vidas dentro de un transporte público ineficiente, mientras sus
deudas crecen.
Autor: Camilo Olarte
Fuente: http://www.americaeconomia.com/negocios-industrias/conozca-la-dura-realidad-del-sector-inmobiliario-mexicano
Este fenómeno social, relacionado
con el suelo y la vivienda, es una aberración en todos los sentidos, un
despilfarro de recursos y una falta de respeto a los consumidores, la pregunta
es: ¿Como diseñador Urbano crees poder superar el diseño típico de un conjunto
de interés social que ha demostrado ser un fracaso? Se ha enfatizado el
desacierto en la ubicación de un fraccionamiento de este tipo, como parte
fundamental del fracaso, sin embargo como urbanista sabes que eso es una parte
del problema pero hay mas, de hecho son todas las variables, todas las que en
conjunto están dando estos productos de mala calidad, que no se vende o bien se
ha abandonado, ¿donde está el diseño urbano? ¿Que están haciendo los
diseñadores urbanos? pregunto tal cosa porque en el colegio se enseña cómo
hacer supuestamente bien las cosas, la responsabilidad y el trabajo que tiene
un diseñador urbano para participar en la solución de este problema es
fundamental, los arquitectos no tienen la misma formación de los diseñadores
urbanos, pero eso no significa que estos desarrollos sean unos fracasos porque
son diseñados por arquitectos, fracasarían del mismo modo si fueran diseñados
por diseñadores urbanos, pues es el mismo sistema, la corrupción y la falta de
ética lo que deriva en estos resultados, un fraccionamiento debe de ser
diseñado como un proyecto de inversión, cada detalle debería de haber quedado
estudiado y resuelto de modo creativo, de que nos sirve estudiar y ser
creativos si los diseños van a ser repetitivos y simples, las viviendas de
interés social han pasado a ser realmente el nuevo precarismo urbano, pues la
autoconstrucción a pesar de todos sus problemas y contradicciones termina por
ofrecer mejores condiciones de espacio que el limitado espacio de la vivienda
de interés social.
Habría que revisar si el margen de utilidades de los
constructores les está dando suficiente o si están haciendo esto porque no
tienen más alternativa, la adquisición de suelo barato ubicado en zonas
periféricas desarticuladas del funcionamiento urbano existente es una grave
falta, para lucrar exorbitantemente sobre la conversión de suelo periférico a
suelo urbano de falsa calidad eso debería ser penalizado, debería estar
prohibido, los recursos de los créditos del infonavit no salen de la nada ni
son un favor hacia los trabajadores, es recurso que todos contribuimos para
tenerlo, los recursos se deberían de optimizar y de cuidar.
La
arquitectura como profesión ha sido prostituida y corrompida, a donde ha
quedado la magnífica y noble labor del arquitecto como materializador de
sueños, es una pena que un arquitecto sea el responsable directo de la
generación de la nueva precariedad urbana de los fraccionamientos de interés
social, es una lástima que teniendo tantos problemas urbanos que están fuera de
nuestro control, estemos generando los problemas que han estado totalmente bajo
control.
domingo, 11 de agosto de 2013
Diagnóstico de la Información Registral y Catastral en México INEGI
El INEGI elaboró este diagnóstico donde nos muestra maticéz y detalles del catastro y de sus aspectos y ejes fundamentales, de sus procesos, personal y productividad, el por que de muchos problemas se encuentra representado en esta presentación.
Foro Nacional 2013 Transición de la reforma agraria a la reforma urbana
Ejes temáticos:
1. Constitución
de reservas territoriales para el desarrollo urbano y combate a la
irregularidad: El suelo
constituye el principal recurso para cualquier tipo de actividad humana, no
existe actividad alguna que no requiera
por mínimo un espacio para que suceda: vivir, educar, trabajar, descansar o
moverse; todas estas activi- dades necesitan espacio, suelo o territorio...
2. Instrumentos
urbanos para una política territorial sostenible: Es necesario promover la alineación entre los órdenes de gobierno
-federal, estatal, municipal- en materia de orde- namiento del territorio y planeación urbana nacional, mediante el
debate de ideas y presentación de casos que per- mitan proponer e instrumentar las adecuaciones pertinentes
al sistema urbano nacional -sistema de
ciudades- ....
3. Las finanzas
locales y gestión del territorio: Es permitente identificar distintas experiencias -exitosas y no
exitosas- sobre las formas y metodología establecida para conformar los marcos programáticos y el programa de inversión
pública -obra pública- por parte de los gobier- nos locales, estatales y federal en respuesta a la instrumentación
del programa de desarrollo urbano y del sistema urbano nacional...
4. La vivienda y
calidad de vida: Debemos
reconocer que se requiere transitar hacia un modelo de desarrollo urbano
sustentable e inteligente que procure vivienda digna para los mexicanos ante las dos formas de
producción de vivienda en México; por un lado aquella promovida por terceros con fines de lucro que ha permitido
la construcción de miles de viviendas prevale- ciendo la cantidad sobre la calidad y por otro lado la
autoconstruida que ha facilitado el acceso de manera ilegal a muchas familias mexicanas a un suelo donde
de manera progresiva van construyendo en su hábitat y su patrimo- nio...
5. Movilidad y
transporte público: Se requiere
establecer un análisis y un debate en torno a la modernización, ampliación y
conservación de la infraes- tructura de los diferentes modos de transporte, así como el
mejoramiento de su conectividad bajo criterios estratégi- cos y de eficiencia que permitan impulsar y
fortalecer las actividades económicas y la calidad de vida de los ciudada- nos...
6. Vinculación
académica de las universidades en materia de planeación territorial, el
urbanismo y el diseño urbano: Debemos reconocer que las universidades son quienes forman a los
profesionistas que se integran al sector público, social y privado. Asimismo,
las universidades, son las responsables de desarrollar e impulsar proyectos de
investiga- ción y la
construcción, difusión y aplicación de nuevo conocimiento a partir del cual se
delinean las políticas públicas y se toman decisiones...
Es curioso que tratando temas de reformas no esten consideradas las ponencias relacionadas a los fundamentos juridicos de estas transformaciones, sabiendo que la reforma agraria es uno de los principales obstaculos para la armonización de los asentamientos humanos ubicados en ejidos.
Aguascalientes alla nos vemos, compañeros de catastro me sacrificare e ire en su representación.
martes, 6 de agosto de 2013
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