sábado, 27 de julio de 2013

Determinación de zonas de transferencia de derechos de desarrollo (Transferencia de potencialidades)


Esta es una guía metodológica para la determinación de zonas emisoras y receptoras para la transferencia de derechos de desarrollo o también conocido como determinación de zonas factibles para incremento de la intensidad de uso de suelo por transferencia depotencialidades.

"La Transferencia de Derechos de Desarrollo consiste en la capacidad de transmitir total o parcialmente, los derechos asignados por el plan o programa de desarrollo urbano en una zona, a otra diferente, o bien, al interior de una misma zona. Para el primer caso existen zonas “emisoras” de derechos de desarrollo y zonas “receptoras”. Las zonas emisoras tienen un potencial de aprovechamiento que no se puede utilizar,
debido a que tiene restricciones por razones de protección del patrimonio construido o de los recursos naturales.
Existe la posibilidad que los derechos de desarrollo asignados en un polígono puedan ser aplicados en
otra localización y proyecto, según las condiciones que marquen el reglamento de transferencia de derechos de desarrollo." (GUIA PARA LA REDENSIFICACIÓN HABITACIONAL EN LA CIUDAD INTERIOR; CONAVI)


1.      Determinar un área de estudio, para este ejercicio se sugirió un aproximado de 30 mil habitantes por alumno. En el SCINCE (Sistema de consulta para la información censal 2010) http://gaia.inegi.org.mx/scince2/viewer.html  puedes consultar  la población aproximada por AGEB (Área geoestadistica básica) o por manzana, selecciona el indicador = Población Total y en corte geográfico selecciona el municipio de tu interés, una vez que hayas hecho la consulta sabrás aproximadamente la extensión de tu zona de estudio.
2.      Identificar la distribución de zonas de la ciudad en función de la densidad, se debe de consultar el programa de desarrollo actual de la ciudad a estudiar, en la carta urbana, la carta de zonificación secundaria o bien en la carta de densidades, podemos encontrar la zonificación de la ciudad en donde por medio de polígonos se observan las densidades, es poco común encontrar estudios que diagnostiquen las densidades actuales, con precisión, es decir las cartas podrían mostrar las zonas con densidades propuestas en la mayoría de los casos, el principal problema es la carencia de polígonos que abarquen barrios o colonias para poder tomar decisiones viables, es decir la identificación de zonas que abarquen algunas manzanas, este primer inconveniente se debe a que la mayor parte de estudios elaborados antes del año 2010 no podían hacerse a mas detalle de lo que permitía tener un AGEB (área geoestadistica básica), en la actualidad el INEGI nos permite hacer estudios geoestadisticos por manzana a través de los denominados micro datos. Utilizando el SCINCE podemos consultar la cantidad de viviendas existentes en nuestra zona de estudio, y hacer un cálculo de densidad, por manzana, la fórmula para calcular la densidad de vivienda es:
            D= Número de viviendas/Ha 

Es importante mencionar que el cálculo de la densidad de vivienda solo es una referencia para identificar las zonas con menor densidad, para después calcular la intensidad de uso del suelo que es la variable que mas nos interesa en este ejercicio.

3.      Necesitamos 2 capas en GIS para resolver este trabajo: la capa de los predios de catastro de las manzanas seleccionadas y la capa de construcciones de las manzanas seleccionadas, la primera capa contiene la información del área de cada predio y la segunda capa contiene el área de desplante y también los niveles de construcción de tal modo que podremos calcular el área total de construcción, y con la información de las 2 capas calcularemos la intensidad de uso de suelo. 
4.      Haremos el ejercicio solo con 4 manzanas para simplificar el proceso, pero una vez entendido este mismo método se puede aplicar a zonas mas extensas.
  1. Calcular la intensidad de uso de suelo, la intensidad de uso se define como la relación entre el área del predio y la capacidad funcional urbana y de recursos naturales que tiene ese predio para ser edificado, bajo condiciones de costo y rentabilidad;  la intensidad de uso tiene dos coeficientes el denominado coeficiente de ocupación COS y el coeficiente de utilización CUS.
COS=  área de desplante de la construcción / área del predio
CUS=  área total de construcción / área del predio

Los coeficientes nos muestran la relación que existe entre el predio y su actual aprovechamiento, tener COS cercanos a 1 significa que el predio se ha edificado al máximo en el desplante, quedando poca superficie libre, mientras que tener COS por debajo del 0.5 significa que la mayor parte del predio está libre de construcción.

El CUS nos muestra la intensidad en cuanto al área total edificada, tener CUS  igual a 1 significa que se está aprovechando la misma área del predio en metros cuadrados de construcción,  pero si este coeficiente es mayor a 1 significa que se está utilizando espacio aéreo del predio, entre mas alto sea el valor, mas se está aprovechando el espacio aéreo, lo cual resulta redituable, sin embargo cabe mencionar que tener valores de CUS sin analizar el COS nos puede dar interpretaciones erróneas, pues se puede tener un edificio de 10 niveles con CUS igual a 1, esto sucede cuando el COS del mismo predio es menor a 0.5.

En la capa de construcción hacer un campo nuevo a este campo lo nombramos: FACTOR DE NIVEL TIPO = SHORT INTEGER este campo será = a 0 si el polígono en el campo niveles de construcción esta declarado como cancha, estacionamiento, plaza, parque, área verde, etc es decir cualquier uso que no implique edificación, en algunos catastros este campo contiene dichos valores, en otros ya viene el valor de cero y en otros no vienen estos polígonos lo cual es lo mas conveniente, del mismo modo asignar el valor de 1 cuando el nivel de construcción sea 1, valor 2 cuando el nivel de construcción sea 2 etc.

En la capa construcciones hacer un campo nuevo a este campo lo nombramos AREA DE DESPLANTE y será igual a ÁREA pero solo sera aplicado a los registros cuyo valor de NIVEL DE CONSTRUCCION sea =>1, debido a que el modelo de catastro podria tener poligonos de construcciones con nivel igual a cero es decir un poligono digitalizado que se comprobo que es una cubierta, un detalle arquitectonico, o una sombra, etc. pero que no es edificación, estos no pueden considerarse como área de desplante, tambien se consideraran poligonos de desplante todos aquellos que tengan valores superiores a 1 debido a que el modelo de catastro es bidimensional, por ejemplo un poligono que tiene valor de nivel de construcción 2 tiene un área de desplante = al área original del poligono.








En la capa de construcciones hacer un campo nuevo a este campo le nombramos AREA CONSTRUIDA lo calculamos con la formula = AREA*FACTOR DE NIVEL, con esto habremos calculado el área de construcción de cada polígono de la capa de construcciones dentro de un predio sin embargo falta hacer la suma de polígonos por predio para tener el total de área construida por predio.

 


 


 Antes de procesar la información para sintetizarla por predio es recomendable que se conozca la estructura de organización de los registros, cada renglón en una tabla de atributos de un archivo vectorial de GIS contiene la información o los atributos de una sola entidad geométrica, cuando seleccionas un renglón, el sistema seleccionara la entidad geográfica correspondiente y a su vez si seleccionas una entidad geográfica el sistema seleccionara el renglón o registro correspondiente. Debemos de verificar si la capa de construcciones tiene claves catastrales, si la capa de predios la tiene, para poderlos vincular, en los archivos que tenemos para este ejercicio ninguna de las dos capas tiene clave catastral, por lo que sera necesario hacer una asignación de identificadores únicos por predio y posteriormente transferir ese atributo a las construcciones que se encuentran dentro de cada predio para finalmente poder calcular el COS y el CUS, este problema técnico se debe a la falta de calidad de la información, no es el propósito de este ejercicio estructurar claves catastrales, por lo que haremos una asignación de una clave única por predio basados en cualquier sistema improvisado de numeración basado en un numero de manzana y un numero de predio para que los identificadores no se repitan.

Para el proceso de asignación de identificadores únicos por predio se asigna un numero de manzana + un número de lote por ejemplo si en este ejercicio tenemos 4 manzanas el predio 01 de  la manzana 01 su identificador sera: 0101, una vez asignados los identificadores únicos a cada predio se trasladan los valores de identificadores únicos a la capa de construcciones con una herramienta llamada SPATIAL JOIN, con esta acción los polígonos de construcciones que pertenecen a cada predio podrán copiar sus propiedades a la capa de predios.




Ejecutar una herramienta llamada DISSOLVE en la parte central de la herramienta se localiza una función llamada STATICS en donde agregaremos el campo llamado ÁREA CONSTRUIDA y la opción de estadística igual a SUMA, de ese modo se sumaran todos los metros cuadrados construidos por predio.





A la capa de predios transferir el campo de ÁREA CONSTRUIDA utilizando nuevamente la herramienta SPATIAL JOIN.

Crear dos campos nuevos a la capa predios, nombre del campo = COS, tipo= REAL, Nombre del campo = CUS, tipo =REAL.

COS= ÁREA DE DESPLANTE/ÁREA
CUS=ÁREA CONSTRUIDA/ÁREA

Una vez calculados ambos indices se pueden detectar zonas de alta intensidad y baja intensidad de uso, se pueden hacer consultas combinando ambos coeficientes y obtener resultados precisos sobre la ubicación de zonas, en un GIS completo se pueden hacer consultas espaciales en funcion de zonas comerciales, equipamiento y vialidades primarias, esto es una pequeña muestra de la potencialidad que tiene un GIS catastral como base para la toma de desiciones en desarrollo urbano.


Fuente: http://www.conavi.gob.mx/
GUIA PARA LA REDENSIFICACIÓN HABITACIONAL EN LA CIUDAD INTERIOR; CONAVI

viernes, 26 de julio de 2013

La redensificación urbana

Notas del foro Nacional de desarrollo Urbano 2013 respecto al tema de redensificación
"Mientras en los últimos 30 años la población de las ciudades ha crecido dos veces, las manchas urbanas medidas por superficie crecieron 7 veces, es decir 3 veces y media más rápido que la población.
Existen procesos de especulación de tierra muy gran des, hay tanta tierra adquirida en el exterior de la mancha urbana, esperando que la mancha urbana las alcance y que la adquisición que se hizo a muy bajo precio pueda ser alcanzada por la infraestructura y el desarrollo y entonces tener una plusvalía.
Hay infinidad de manchas de tierra al interior de la ciudad que no están siendo desarrolladas. ¿Por qué si hay espacio dentro de las ciudades se tiene que crecer hacia afuera de la ciudad? Si lo platican a un presidente municipal, que es el responsable de otorgar los servicios públicos, conforme a sus atribuciones constitucionales, evidentemente estará de acuerdo con una política que restrinja el crecimiento de la mancha urbana y que utilice de manera más eficiente los terrenos que están a su interior.
Según el censo de INEGI (2010) hay 5 millones de viviendas desocupadas en el país, sin embargo esa cifra no es correcta, ya que muchas tienen consumo eléctrico. Se está haciendo un cruce con CFE de estos datos para determinar cuántas están verdaderamente desocupadas o abandonadas.
Lo que encontramos en la transición y al inicio del gobierno es un fenómeno de abandono de vivienda, uno de los principales factores es la distancia a los centros de trabajo. 
 Viviendas de interés social abandonadas en ciudad Juárez.
El Presidente Enrique Peña Nieto en su discurso de presentación de la Política Nacional de Vivienda señala 4 temas fundamentales de la nueva política urbana y de vivienda del país.
En primer lugarse refiere a una reorganización del gobierno, ahora en una sola Secretaría se abordan los temas de tierra y de desarrollo urbano. Este enfoque no se había dado prácticamente nunca en la administración pública. Solo en los años setentas, a raíz de la Cumbre Mundial en Vancouver, que abordó el tema delhábitat y los asentamientos humanos, México adoptó con plenitud sus resoluciones con la Ley General de Asentamientos Humanos. Derivada de la ley se creó la Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas (SAHOP).
A esta política deben de concurrir los órdenes esta tales y municipales de gobierno. Uno de los instrumentos insignes en esta política, será el impulso de una nueva ley. Es crear una nueva ley nacional, una ley general, que obligue a los Estados a legislar en la materia, que actualice la normatividad local, que pongamos un piso uniforme mínimo; no se trata de crear una camisa de fuerza para las 32 entidades federativas. Hay realidades regionales que tenemos que reconocer.
Se quiere impulsar la densidad, la verticalidad de las viviendas, de las construcciones en general, pero muchas legislaciones locales ni siquiera la contemplan y no solamente eso, los alcaldes no la quieren. " (PRIMER CONFERENCIA Política pública y práctica gubernamental Mtro. Alejandro Nieto Enríquez. Moderador: Dip. Manuel Rafael Huerta Ladrón de Guevara)

Concepto de Densidad de Vivienda
La densidad de vivienda se refiere a la cantidad de viviendas que existen por una unidad de área comunmente expresada en hectareas, en los codigos de las cartas urbanas se les asigna a dichas zonas una letra H mayuscula de uso habitacional, seguida de un numero, el cual representa de menor a mayor el grado de densidad de viviendas por Hectarea, los parametros para establecer los rangos de densidades, no son universales, se adecuan para poder ser manejados en diferentes asentamientos humanos con diferentes rangos de población, el H1 de una ciudad grande podria contener todos los rangos de una ciudad pequeña, por lo que es mas practico acomodar los rangos a cada ciudad.
La Redensificación urbana se refiere a la utilización de los espacios vacios dentro de una zona urbana y que podrian ser aprovechados debido a que dichos espacios, cuentan  con toda la infraestructura, estructura urbana y movilidad, la cual se ha estado desaprovechando pues tecnicamente tendria capacidad de sobra,  por otro lado se ayudaria a frenar la especulación del suelo baldio, cuyo propietario aprovecha el desarrollo urbano para incrementar el valor del predio sin aportar nada al desarrollo; existen asentamientos que podrian incrementar sus niveles de construcción es decir incrementar su densidad de población o de usuarios, se debe entender el proceso de redensificación como un proceso de planeación y de diseño urbano integral y complementario a los asentamientos humanos en los que crecera, contempolando zonas habitacionales y de equipamiento y recreación, la densidad siempre estara sujeta a la capacidad de soporte de la infraestructura y a la capacidad vial y en casos especiales, tambien estará sujeta a la capacidad de oferta de empleo de la ciudad.
Es importante recalcar que la densificación fisica, establece la intensidad de uso de suelo es decir la relación que existe entre el área del predio y el área de construcción de desplante llamado coeficiente de ocupación COS, y la relación entre el área del predio y los metros cuadarados totales de construcción tambien llamado coeficiente de utilización CUS.
Estas relaciones tiene implicaciones en terminos de costos, funcionalidad y rentabilidad asi como de aprovechamiento de los recursos.

Conclusiones
"El futuro que se quiere incluye ciudades de oportunidades, con acceso a servicios básicos:
energía, vivienda, transporte; y más facilidades para todos. Las ciudades pueden ser extremadamente eficientes. Es más fácil suministrar servicios de agua y saneamiento cuando las personas viven más concentradas en el espacio.
Cuando están planificadas y cuentan con una infraestructura sostenible, las ciudades compactas constituyen el patrón más eficiente en asentamientos urbanos. La densificación reduce el espacio y hace que la infraestructura compartida sea viable. Esto, a su vez, reduce las emisiones y el uso de los recursos naturales." (Foro Nacional de Desarrollo Urbano 2013)
Según el censo de INEGI (2010) hay 5 millones de viviendas desocupadas en el país 


¿ Esto será una densificación valida?

Es fundamental contar con un catastro que incluya los niveles de construcción  pues es en base a esa geometría que podemos hacer cálculos sobre la densidad y la intensidad del suelo actual para poder ofrecer propuestas de redensificación viables.

Les anexo la GUIA PARA LA REDENSIFICACIÓN HABITACIONAL EN LA CIUDAD INTERIOR publicada por la SEDESOL y distribuida por la CONAVI:

https://www.dropbox.com/s/q52wfdodofryisc/guia%20final.pdf