Esta es una guía metodológica para la determinación
de zonas emisoras y receptoras para la transferencia de derechos de desarrollo o también conocido como determinación de zonas factibles para
incremento de la intensidad de uso de suelo por transferencia depotencialidades.
"La Transferencia de Derechos de Desarrollo consiste en la capacidad de transmitir total o parcialmente, los derechos asignados por el plan o programa de desarrollo urbano en una zona, a otra diferente, o bien, al interior de una misma zona. Para el primer caso existen zonas “emisoras” de derechos de desarrollo y zonas “receptoras”. Las zonas emisoras tienen un potencial de aprovechamiento que no se puede utilizar,
debido a que tiene restricciones por razones de protección del patrimonio construido o de los recursos naturales.
Existe la posibilidad que los derechos de desarrollo asignados en un polígono puedan ser aplicados en
otra localización y proyecto, según las condiciones que marquen el reglamento de transferencia de derechos de desarrollo." (GUIA PARA LA REDENSIFICACIÓN HABITACIONAL EN LA CIUDAD INTERIOR; CONAVI)
1. Determinar un área de estudio,
para este ejercicio se sugirió un aproximado de 30 mil habitantes por alumno.
En el SCINCE (Sistema de consulta para la información censal 2010) http://gaia.inegi.org.mx/scince2/viewer.html
puedes consultar la población aproximada por AGEB (Área
geoestadistica básica) o por manzana, selecciona el indicador = Población Total
y en corte geográfico selecciona el municipio de tu interés, una vez que hayas
hecho la consulta sabrás aproximadamente la extensión de tu zona de estudio.
2. Identificar la distribución de
zonas de la ciudad en función de la densidad, se debe de consultar el programa
de desarrollo actual de la ciudad a estudiar, en la carta urbana, la carta de
zonificación secundaria o bien en la carta de densidades, podemos encontrar la
zonificación de la ciudad en donde por medio de polígonos se observan las
densidades, es poco común encontrar estudios que diagnostiquen las densidades
actuales, con precisión, es decir las cartas podrían mostrar las zonas con
densidades propuestas en la mayoría de los casos, el principal problema es la
carencia de polígonos que abarquen barrios o colonias para poder tomar
decisiones viables, es decir la identificación de zonas que abarquen algunas
manzanas, este primer inconveniente se debe a que la mayor parte de estudios
elaborados antes del año 2010 no podían hacerse a mas detalle de lo que
permitía tener un AGEB (área geoestadistica básica), en la actualidad el INEGI
nos permite hacer estudios geoestadisticos por manzana a través de los
denominados micro datos. Utilizando el SCINCE podemos consultar la cantidad de
viviendas existentes en nuestra zona de estudio, y hacer un cálculo de
densidad, por manzana, la fórmula para calcular la densidad de vivienda es:
D=
Número de viviendas/Ha
Es importante mencionar que el cálculo de la
densidad de vivienda solo es una referencia para identificar las zonas con
menor densidad, para después calcular la intensidad de uso del suelo que es la
variable que mas nos interesa en este ejercicio.
3. Necesitamos 2 capas en GIS para
resolver este trabajo: la capa de los predios de catastro de las manzanas
seleccionadas y la capa de construcciones de las manzanas seleccionadas, la
primera capa contiene la información del área de cada predio y la segunda capa
contiene el área de desplante y también los niveles de construcción de tal modo
que podremos calcular el área total de construcción, y con la información de
las 2 capas calcularemos la intensidad de uso de suelo.
4. Haremos el ejercicio solo con 4
manzanas para simplificar el proceso, pero una vez entendido este mismo método
se puede aplicar a zonas mas extensas.
- Calcular la intensidad de uso de suelo, la intensidad de uso se define como la relación entre el área del predio y la capacidad funcional urbana y de recursos naturales que tiene ese predio para ser edificado, bajo condiciones de costo y rentabilidad; la intensidad de uso tiene dos coeficientes el denominado coeficiente de ocupación COS y el coeficiente de utilización CUS.
COS= área de desplante de
la construcción / área del predio
CUS= área total de
construcción / área del predio
Los coeficientes nos muestran la relación que existe entre el predio y su actual aprovechamiento, tener COS cercanos a 1 significa que el predio se ha edificado al máximo en el desplante, quedando poca superficie libre, mientras que tener COS por debajo del 0.5 significa que la mayor parte del predio está libre de construcción.
El CUS
nos muestra la intensidad en cuanto al área total edificada, tener CUS igual a 1 significa que se está aprovechando la misma área del
predio en metros cuadrados de construcción, pero si este
coeficiente es mayor a 1 significa que se está utilizando espacio aéreo del
predio, entre mas alto sea el valor, mas se está aprovechando el espacio aéreo,
lo cual resulta redituable, sin embargo cabe mencionar que tener valores de CUS sin analizar el COS nos puede dar interpretaciones erróneas, pues se puede tener un edificio de 10 niveles con CUS igual a 1, esto sucede cuando el COS del mismo predio es menor a 0.5.
En la capa de construcción hacer un campo nuevo a este campo lo nombramos: FACTOR DE NIVEL TIPO = SHORT INTEGER este campo será = a 0 si el polígono en el campo niveles de construcción esta declarado como cancha, estacionamiento, plaza, parque, área verde, etc es decir cualquier uso que no implique edificación, en algunos catastros este campo contiene dichos valores, en otros ya viene el valor de cero y en otros no vienen estos polígonos lo cual es lo mas conveniente, del mismo modo asignar el valor de 1 cuando el nivel de construcción sea 1, valor 2 cuando el nivel de construcción sea 2 etc.
En la capa construcciones hacer un campo nuevo a este campo lo nombramos AREA DE DESPLANTE y será igual a ÁREA pero solo sera aplicado a los registros cuyo valor de NIVEL DE CONSTRUCCION sea =>1, debido a que el modelo de catastro podria tener poligonos de construcciones con nivel igual a cero es decir un poligono digitalizado que se comprobo que es una cubierta, un detalle arquitectonico, o una sombra, etc. pero que no es edificación, estos no pueden considerarse como área de desplante, tambien se consideraran poligonos de desplante todos aquellos que tengan valores superiores a 1 debido a que el modelo de catastro es bidimensional, por ejemplo un poligono que tiene valor de nivel de construcción 2 tiene un área de desplante = al área original del poligono.
En la capa de construcciones hacer un campo nuevo a este campo le nombramos AREA CONSTRUIDA lo calculamos con la formula = AREA*FACTOR DE NIVEL, con esto habremos calculado el área de construcción de cada polígono de la capa de construcciones dentro de un predio sin embargo falta hacer la suma de polígonos por predio para tener el total de área construida por predio.
Antes de procesar la información para sintetizarla por predio es recomendable que se conozca la estructura de organización de los registros, cada renglón en una tabla de atributos de un archivo vectorial de GIS contiene la información o los atributos de una sola entidad geométrica, cuando seleccionas un renglón, el sistema seleccionara la entidad geográfica correspondiente y a su vez si seleccionas una entidad geográfica el sistema seleccionara el renglón o registro correspondiente. Debemos de verificar si la capa de construcciones tiene claves catastrales, si la capa de predios la tiene, para poderlos vincular, en los archivos que tenemos para este ejercicio ninguna de las dos capas tiene clave catastral, por lo que sera necesario hacer una asignación de identificadores únicos por predio y posteriormente transferir ese atributo a las construcciones que se encuentran dentro de cada predio para finalmente poder calcular el COS y el CUS, este problema técnico se debe a la falta de calidad de la información, no es el propósito de este ejercicio estructurar claves catastrales, por lo que haremos una asignación de una clave única por predio basados en cualquier sistema improvisado de numeración basado en un numero de manzana y un numero de predio para que los identificadores no se repitan.
Para el proceso de asignación de identificadores únicos por predio se asigna un numero de manzana + un número de lote por ejemplo si en este ejercicio tenemos 4 manzanas el predio 01 de la manzana 01 su identificador sera: 0101, una vez asignados los identificadores únicos a cada predio se trasladan los valores de identificadores únicos a la capa de construcciones con una herramienta llamada SPATIAL JOIN, con esta acción los polígonos de construcciones que pertenecen a cada predio podrán copiar sus propiedades a la capa de predios.
Ejecutar una herramienta llamada DISSOLVE en la parte central de la herramienta se localiza una función llamada STATICS en donde agregaremos el campo llamado ÁREA CONSTRUIDA y la opción de estadística igual a SUMA, de ese modo se sumaran todos los metros cuadrados construidos por predio.
A la capa de predios transferir el campo de ÁREA CONSTRUIDA utilizando nuevamente la herramienta SPATIAL JOIN.
Crear dos campos nuevos a la capa predios, nombre del campo = COS, tipo= REAL, Nombre del campo = CUS, tipo =REAL.
COS= ÁREA DE DESPLANTE/ÁREA
CUS=ÁREA CONSTRUIDA/ÁREA
Una vez calculados ambos indices se pueden detectar zonas de alta intensidad y baja intensidad de uso, se pueden hacer consultas combinando ambos coeficientes y obtener resultados precisos sobre la ubicación de zonas, en un GIS completo se pueden hacer consultas espaciales en funcion de zonas comerciales, equipamiento y vialidades primarias, esto es una pequeña muestra de la potencialidad que tiene un GIS catastral como base para la toma de desiciones en desarrollo urbano.
Fuente: http://www.conavi.gob.mx/
GUIA PARA LA REDENSIFICACIÓN HABITACIONAL EN LA CIUDAD INTERIOR; CONAVI
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